目前日期文章:201003 (7)

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最近碰到業主問我有關綠建材問題在這和大家分享談談綠建材相關知識;順便提供一個綠建材網站供大家參考!


何謂建材
  第一屆國際材料科學研究會於1988年提出綠色建材的概念,其中綠色乃指其對永續環境發展的貢獻程度。而到了1992年國際學術界才為綠建材下定義:「在原料採取、產品製造、應用過程和使用以後的再生利用循環中,對地球環境負荷最小、對人類身體健康無害的材料,稱為『綠建材』」。
  我國地狹人稠,大多數室內空間均有使用人口密度過高的困擾,與裝修建材的使用有過量的情形,造成許多材料的浪費與產生新的室內污染源。為有效控制室內污染源、延長建築物的生命週期與材料的再利用,進而研擬適用於國內本土化之綠建材評估要項與標準,並提出具體可行之管制措施以保護國民健康及環境資源。
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綠建材之特性
Reuse──再使用
Recycle──再循環
Reduce──減量
Low emission materials──低污染
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使用優點
生態材料─ 減少化學合成材之生態負荷與能源消耗。
回收再用─ 減少材料生產耗能與資源消耗。
健康安全─ 使用天然材料與低揮發性有機物質的建材,可減免化學合成材所帶給人體的危害。
材料性能─ 材料基本性能及特殊性能評估與管制,可確保建材使用階段時之品質。
「綠建材」與「綠建築」之關係
在建綠築評估指標之室內環境指標中
對於室內建材裝修項目的評分除整體裝修量進行查核外,對於是否使用綠建材也有納入評分,獎勵採用綠建材。


參考資料
http://www.cabc.org.tw/gbm/HTML/website/about.asp


綠建材標章
何謂綠建材標章

建築生命週期包括設計、施工、使用、拆除及再利用。綜觀而論,建築物是一種高耗能、破壞生態,且對於長時間活動於期間的人們影響最深之產業。據內政部建築研究所八十八年「建築室內環境保健綜合指標之研究」成果,空氣環境影響因子中建材相關要項達一半以上,顯見建材對人體健康影響之鉅。而建築構材在製造過程中為了性能考量,經常添加各種化學物質以達硬化、膠合及防腐等作用,致房屋裝修完成後,這些化學物質隨著時間和溫度變化大量地逸散於空氣中影響室內環境品質。而綠建材標章制度之建立,即在有效評斷並整合建材之健康、生態、再生、高性能資訊,以提供民眾選用材料時之依據。
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1005021805530




依照政府規定綠建築實施辦法,綠建材分類要求有下列分項
1.塑橡膠類
2.隔熱材料
3.水性塗料
4.木材
5.資源化磚類建材
6.資源回收再利用建材
你所謂的鋼構,是回收材料,但是回收要求並無"硬度"之部分.
                


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每週證嚴法師說故事 -  知福、惜福、再造福

    在日本的大本願寺,有一天清晨,僧眾早課下殿之後,方丈於回寮房的途中,在
走廊地上看到有樣東西,由於當時天色昏暗,看不太清楚,於是他彎下腰撿起它。


    方丈回頭告訴弟子:「是一張紙。」
    弟子說:「師父,這張紙好像用過了。」
    師父說:「雖然寫過字,但它還有再使用的功能。」

    這位方丈就是大本願寺第八任住持──蓮如禪師,他領導寺院大眾,在當地弘揚淨
土法門,教化人民。

    蓮如禪師小時候家境十分貧困,六歲時,有天晚上,母親哀傷地告訴他:「我們
家很窮,我已無能為力扶養你了!貧窮是很痛苦的事!希望你能用心學佛,將來弘揚
佛陀的教法,化解人們心靈的苦難和慾念的煩惱。無論環境多麼困難,一定不能放
棄。」

    母親又說:「你要將佛法存於內心,並時時應用在日常生活中,更要廣為宣
揚,讓心靈受苦的人都得到自在、輕安。為了使普天下眾生離苦得樂,一定要難忍能
忍、難行能行,精進於道。如果媽媽不在你身邊,也要記得媽媽的話!」


  六歲小孩聽了這些番話,似懂非懂。

    隔天清晨,大雪紛飛,他的母親竟然失蹤了,而且沒有人知道她的去向,於是小
男孩被送至大本願寺當小沙彌。

    他失去母親的懷抱,常常躲在沒人的地方,偷偷地流眼淚,呼喚著「媽媽、媽
媽!」日復一日,年復一年,他一直記得媽媽的叮嚀:「為了要救天下眾生,不論多
麼辛苦,也要忍苦耐勞!」小男孩擦乾眼淚,勇敢面對逆境。


    大本願寺物質很缺乏,生活困難。當時沒有電燈,比較富有的人都買棉線和
油,藉著火光照亮四周,年輕的蓮如禪師精進閱讀經藏,可是沒錢買燈油,只好常常
在煮飯時,利用大灶的火光來唸書。

    在晃動、微弱的灶火下努力閱讀佛典,確實十分吃力。有時候他讀累了,閉上眼
睛,彷彿又聽到媽媽溫和的話語:「要忍耐啊!」所以,無論多麼艱難的逆境,他都
能把握當下、珍惜時間,並及時精進、及時付出。


    蓮如禪師二十多歲時,老方丈傳位給他。雖然他已學有所成,並身為大本願寺的
第八代住持,常常對廣大的信眾講經說法,但是,年輕的他,仍然持守勤儉愛物的原
則,不斷地力行惜福、惜物的精神。

    學佛、修行必須尊重一切生命,這是大愛,也是慈悲。如果每個人都有「惜
福」觀念,懂得疼惜生命,甚至連一切的物質也能愛惜,社會上就不會有過多的「消
費」與「垃圾」問題了。

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日常最簡單的五大排毒方法



 



1.每天至少喝2500c.c.清潔的水

人體細胞65%是水分,細胞外也是水。如沒喝足夠水分,細胞沒辦法
正常新陳代謝,出汗、小便都不足夠排毒。皮膚可以吸收任何藥物,
皮膚對藥物的吸收率約40%,因此不可亂塗化妝品。在皮膚塗上藥膏,
可以在血液中發現40%該藥的有效成分。另外,心髒病人含舌下藥片,
是因爲舌下口腔黏膜也可吸收藥效。

2.排便

吃三餐排便3次會更好。每天排便1次到3次成形的大便算是正常的。如
把糞便貼在身上皮膚(沒有人會這麽做,您不妨試一下),半天就會使
皮膚發癢紅腫。那麽我們怎能讓大便在腸子裏滯留二天呢?

3.水療

可利用蒸氣浴發汗排毒,也就是利用人體面積最大的皮膚作爲出汗排毒
的係統。高血壓、心髒病者也可做蒸氣浴,若患者感到恐懼,就不要做
蒸氣浴;因爲心理的恐懼會使血壓升高,病情重者反而會愈難排汗。

約130年前,當時的德國、澳洲很流行蒸氣浴,有位醫生就拿1c.c.正常
人的汗,注射到1公斤重的白兔身上,一小時後白兔就死了;再拿中風病
人的汗0.1c.c.注射到同樣體重的白兔身上,一小時後這只白兔也死了。

另外,最近也有用小白鼠來做同樣的實驗,以1c.c.的正常健康人的汗
注入小白鼠的皮下,小白鼠於1小時後死去;同樣的汗注入另一只小白
鼠的腹腔內,不到20分鍾該只小白鼠就死了。再以中風及癌病患者的
汗0.2c.c.注射小白鼠皮下,約45分鍾死亡;注射到腹腔內更快,不到
15分鍾就死亡,可見病重者的汗很毒。

4.按摩

按摩背部淋巴腺,有助排毒,但是被動式的。

5.運動

會冒汗排毒,是屬於主動性的。
從上述了解,排毒最好的方法就是出汗,以運動這種主動方式的出汗
排毒爲上策,而運動前後也一定要多喝水。水很重要,要多多喝水,
才能借由排尿、排汗來排毒。

人把最基本的健康原則丟掉,卻研究高科技治病是反其道、反邏輯,
因爲往往一種藥治好了一種疾病,卻引發了很多副作用,甚至是難以
處理的並發症和副作用。在美國,每年都有很多因爲一些非處方用藥
的中毒,而導致的肝髒和腎功能衰竭報告。上帝造人有設下健康之律
在人體的細胞及器官裏,因此遵行健康原則規律,才是人體健康的根
基。

有醫學報導說,當癌症初期的病人身上的致毒物排除之後,癌症就消
失了,如補牙時俗稱銀粉的汞合金(Almagam)所導致的汞毒性在體內過
高可引發的癌症。

當然也可以用藥物、血氧療法、抗氧化劑等等來排毒,這些就複雜多了。
這些療法不可以自己進行,一定要找醫生協助,以免使身體受損,最慘
就是要到洗腎的地步。



引用:http://tw.myblog.yahoo.com/jw!LLXO9uifFR7k62ZhnGWO6dCt/article?mid=174


 



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現代人必須懂得的幾個理論




蝴蝶效應:

上個世紀70年代,美國一個名叫洛倫茲的氣象學家在解釋空氣系統理論時說,亞馬遜雨林一只蝴蝶翅膀偶爾振動,也許兩周後就會引起美國得克薩斯州的一場龍捲風。

蝴蝶效應是說,初始條件十分微小的變化經過不斷放大,對其未來狀態會造成極其巨大的差別。

有些小事可以糊塗,有些小事如經系統放大,則對一個組織、一個國家來說是很重要的,就不能糊塗。 





青蛙現象:

把一隻青蛙直接放進熱水鍋裏,由於它對不良環境的反應十分敏感,就會迅速跳出鍋外。

如果把一個青蛙放進冷水鍋裏,慢慢地加溫,青蛙並不會立即跳出鍋外,水溫逐漸提高的最終結局是青蛙被煮死了,因為等水溫高到青蛙無法忍受時,它已經來不及、或者說是沒有能力跳出鍋外了。

煮青蛙理論告訴我們,一些突變事件,往往容易引起人們的警覺,而易致人於死地的卻是在自我感覺良好的情況下,對實際情況的逐漸惡化,沒有清醒的察覺。





鱷魚法則:

其原意是假定一只鱷魚咬住你的腳,如果你用手去試圖掙脫你的腳,鱷魚便會同時咬住你的腳與手。

你愈掙紮,就被咬住得越多,最後整個人都被鱷魚吃掉。

所以,萬一鱷魚咬住你的腳,你唯一的辦法就是犧牲一支腳。

譬如在股市中,鱷魚法則就是「當你發現自己的交易背離了市場的方向,必須立即停損,不得有任何延誤,不得存有任何僥倖,否則全盤皆甚至傾家蕩產。」





鯰魚效應:

以前,沙丁魚在運輸過程中存活率很低。

後有人發現,若在沙丁魚中放一條鯰魚,情況卻有所改觀,存活率會大大提高。這是何故呢?

原來鯰魚在到了一個陌生的環境後,就會「性情急躁」,四處亂竄,這對於大量好靜的沙丁魚來說,無疑起到了攪拌作用;而沙丁魚發現多了這樣一個「異已分子」,自然也很緊張,加速遊動。

這樣沙丁魚缺氧的問題就迎刃而解了,沙丁魚也就不會死了。





羊群效應:

領頭羊往哪裏走,後面的羊就跟著往哪裏走。

羊群效應最早是股票投資中的一個術語,主要是指投資者在交易過程中存在學習與模仿現象,「有樣學樣」,盲目效仿別人,從而導致他們在某段時期內買賣相同的股票。





刺猬法則:

兩隻困倦的刺猬,由於寒冷而擁在一起。

可因為各自身上都長著刺,於是它們離開了一段距離,但又冷得受不了,於是湊到一起。

幾經折騰,兩只刺猬終於找到一個合適的距離既能互相獲得對方的溫暖而又不至於被刺傷。刺猬法則主要是指人際交往中的「心理距離效應」。





手錶定律:

手錶定律是指一個人只有一支錶時,可以知道現在是幾點鐘,而當他同時擁有兩支時卻無法確定。

兩支錶並不能告訴一個人更準確的時間,反而會使看錶的人失去對準確時間的信心。

手錶定律在企業管理方面給我們一種非常直觀的啟發,就是對同一個人或同一個組織不能同時採用兩種不同的方法,不能同時設置兩個不同的目標,甚至每一個人不能由兩個人來同時指揮,否則將使這個企業或者個人無所適從。





木桶理論:

組成木桶的木板如果長短不齊,那麽木桶的盛水量不是取決於最長的那一塊木板,而是取決於最短的那一塊木板。





破窗理論:

一個房子如果窗戶破了,沒有人去修補,隔不久,其它的窗戶也會莫名其妙地被人打破;一面墻,如果出現一些塗鴉沒有被清洗掉,很快的,墻上就布滿了亂七八糟、不堪入目的東西;一個很乾凈的地方,人們不好意思丟垃圾,但是一旦地上有垃圾出現之後,人就會毫不猶疑地拋,絲毫不覺羞愧。





二八定律(巴萊多定律):

19世紀末20世紀初意大利的經濟學家巴萊多認為,在任何一組東西中,最重要的只占其中一小部分,約20%,其餘80%盡管是多數,卻是次要的。

社會約80%的財富集中在20%的人手裏,而80%的人只擁有20%的社會財富。

這種統計的不平衡性在社會、經濟及生活中無處不在,這就是二八法則。

二八法則告訴我們,不要平均地分析、處理和看待問題,企業經營和管理中要抓住關鍵的少數;要找出那些能給企業帶來80%利潤、總量卻僅占20%的關鍵客戶,加強服務,達到事半功倍的效果;企業領導人要對工作認真分類分析,要把主要精力花在解決主要問題、抓主要項目上。





馬太效應:

《聖經·馬太福音》中有一句名言「凡有的,還要加給他,叫他有餘;凡沒有的,連他所有的,也要奪去。」

社會學家從中引申出了「馬太效應」,用以描述社會生活領域中普遍存在的兩極分化現象。


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懂得付出的人最幸福




有一句話說:「不能實踐在生活中的信仰,就不是信仰。」

如果你天天燒香拜佛、虔誠禱告,卻不能對身旁的人付諸一點關懷行動,那麼,你所做的一切又有什麼意義?

從前,有個富貴人家的太太,經常帶著許多雞鴨魚肉到廟裡求神,希望神佛能夠保佑她以及她的家人。

有一回,廟裡來了一位智者,看見富太太的行為,就趁著富太太不注意的時候,把她帶來供奉神明的大魚大肉,分送給廟門口的飢民,接著,又把廟裡的神像全部砸爛。

不久,富太太發現自己帶來的供品不翼而飛,只剩下滿地的神像碎片,感到非常訝異,問智者究竟發生了什麼事?

智者解釋說:「這些神像為了搶奪妳供奉的食物,爭得你死我活,最後同歸於盡。」

「這怎麼可能呢?」富太太生氣地說:「你分明是在睜眼說瞎話,這些神像是泥塑的,怎麼可能打架?」

「這就是了!」智者不慌不忙地說:「這些神像是泥塑的,又怎麼會吃你帶來的食物呢?」

說完,智者示意富太太往廟門外看去,富太太看見那些飢餓的遊民們拿著她帶來的食物喜悅滿足地吃著,頓時豁然開朗。

可不是嗎?如果我們不能愛人,又哪來的能力去愛神?如果我們不能為身邊的人付出些什麼,又該拿什麼去獻給上帝、神佛呢?

我們活著,就是為了給予。一個人富足與否,不在於他擁有多少,而在於他能給予多少。

不管現在你遭遇到!的!問題有多嚴重,都一定能找到一些人比你有著更嚴重的麻煩、更難走的道路、更痛苦的經歷,而你能做的,就是去分擔他們的痛苦,給予他們全新的盼望。

只有當你成為一個給予者,才能得到一些意想不到的收穫。

一旦你願意把愛分送出去,不但能夠自得其樂,還能自得其福。因為,福氣不是祈求,而是付出!


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分享 ~ 壓力就是甜點,只要你能逆向觀看


 


記住 anger ( 發怒 ) danger ( 危險 ) 只差一個字 別看少這一個字 它會影響我們這份職業、甚至人際關係 正所謂「禍從口出




 專家講:  「人,面對外人時,總是可以表現得雍容大肚、心平氣和,
 但面對自己最親近的家人,卻往往一點小事就足以皺起眉頭,甚至出言相傷。」
正如你永遠只對你最愛、最親的人生氣你會對住你上司、老板生氣嗎 ?
 如果形容人類是一種「出門高E.Q ,回家低 E.Q 」的動物,我想一點兒也不誇張,
多拿出一點耐心與包容給家人吧!否則您自己也不會快樂,不是嗎?


 曾在報上看過英文中的 stressed (壓力),與desserts (甜點)兩字,有很微妙的相關。什麼相關呢?  

仔細一瞧,好像沒什麼關係嘛!可是,再看一下,咦,stressed 這個字從後面倒過來拼寫,不就是 desserts 嗎? 所以,


Stressed is just desserts if you can reverse. 」(壓力就是甜點,只要你能逆向觀看。)


哈,這真是有趣的妙論呀!

人生之中,有許多「壓力、挫折」,但只要轉個念、換個角度看,它也就是我們生命中的「甜點」呀  


此外,也有人說:人生就像一碗飯,一半是甜的,一半是苦的,你不知道會先 吃到哪一邊,但終究必須把飯吃完。」

是呀,生命有甜、有苦、有酸、也有辣;但都必須去經它、走過它呀

有一個小學老師在偏遠的鄉里教書,  這天,他來到自己班上的教室, 問班上的小朋友:


「你們大家有沒有討厭的人啊」 小朋友們想了想,有的未作聲,有的則猛力地點點頭。

老師接著便發給每人一個袋子,說:我們來玩一個遊戲。現在大家想想看,過去這一週,曾有那些人得罪過你他到底做了怎麼樣可惡的事想到後,就利用放學時間到河邊去找一塊石頭,把他的名字給用小紙條貼在石頭上如果他實在很過份,你就找一塊大一點的石頭,如果他的錯是小錯,你就找一塊小一點的石頭。
 每天把戰利品用袋子裝到學校來給老師看哦!

 學生們感到非常有趣且新鮮,放學後,每個人都搶著到河邊去找石頭。第二天一早,大家都把裝著從河邊撿來的鵝卵石的袋子帶到學校來,興高采烈地討論著。

 一天過去了,兩天過去了,三天過去了 ..  有的人的袋子越裝越大,幾乎成了負擔。 終於, 有人提出了抗議「老師,好累喔」


老師笑了笑沒說話, 立刻又有人接著喊:「對啊每天背著這些石頭來上課,好累喔


這時,老師終於開口了, 她笑著說:「那就放下這些代表著別人過犯的石頭吧

孩子們有些訝異,老師又接著講學習寬恕別人的過犯,不要把它當寶一樣的記在心上,扛在肩上,時間久了,任誰也受不了…

  這個星期,這班的同學上到了人生中極寶貴的一課。 袋裡裝入越多、越大的「石頭」,心中存留越多、越深的仇恨,所造成的負擔就越重 


   相愛容易相處難, 婚姻與戀愛最大的不同,就是「戀愛看的是對方的優點」


,而「婚姻卻是要包容對方的缺點」。  份是找到包容你的人


 


∼職場四要一沒有∼


要感恩.熱忱.專業.幸福


沒有任何藉口.Just do it.


 


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在這和大家分享給想要買房子或準備買房子的朋友參考以下很不錯的文章內容:



迷思1. 天價學區宅,套牢父母?

古語說:行行出狀元,可是臺灣的父母們比較相信的是:萬般皆下品,唯有讀書高。這種心態,造就許多優良學區的出現,成就了學區房市的價格。



所謂的好學區,其實是跟市中心好地段分不開的,基於城鄉發展的資源分配,多集中於發展成熟的地區,好學區剛好就跟生活機能優、區域環境好的地段在一起,這些地方本來價格就不低,加上又多了一個限時就學的條件,價格當然更翻上一番。



 台北市明星學區,價格的保證



要說學區這條件,會讓房價高上多少,似乎也沒有什麼明確的統計。最常拿來舉例的是師大附中國中部,學區是和安里和仁慈里,範圍是仁愛路、大安路、信義路和建國南路之間,區域裡除掉仁愛醫院、福華飯店、師大附中、延平中學及台北市農會的用地之後,住宅實在有限,而且又位在精華地段,即使沒有學區的條件,房價也會很貴,有學區會有源源不絕的父母愛來買,價格會一直持續。



除了師大附中國中部,台北市首善之區大安區,擁有台北教育大學實小、建安、新生、金華、龍安等5個額滿學校,幾乎是整個大安區=優良學區。關心台北市學區資訊的人,可以在台北市教育入口網查到http://www.tp.edu.tw/



用租的,也能設學區籍



買房子入住是個爭取學區的方法,設籍也能拿到入學門票,把戶口遷到學區內的親友家,是最簡單經濟的作法,或是在學區裡租個可以設籍的房子。因應少子化的影響,2006年台北市開放學區設籍的條件,學區內定居3年以上的租屋族,提出法院或經法院授權民間公證單位開立之公證租賃證明,也可以參與分發。



一級優良學區要提早準備



如果家裡有3歲左右的小朋友,想要進入一級優良學區就得注意囉!每年3、4月各縣市政府教育局、區公所會公布各校學區,額滿學校(指的是雖住在學區裡,但不一定排得到的優質學校),以4月25日為統計新生基準日,具優先分發要件的人才能有機會入學。優先分發要件:父母與小孩共同設籍在學區內同一戶籍,小朋友在學區裡有居住事實,入學前一年購置房地產的權狀證明,或連續3年的公證租屋證明,相關資訊可以查詢各區公所的民政課。



值得注意的是,因為明星學區大家擠,但一間學校容納的學生數量有限,有些超級明星學區學生爆滿,甚至要從一出生就設籍,才擠得進該區學校。建議多詢問當地房仲、居民,確認約需要設籍滿幾年才有入學機會,免得買了學區宅卻進不了學區學校



迷思2. 境內移民,用通勤成本換大房子?




境內移民預售屋夯



【撰文:Japhie】



時下最流行的「境內移民」,大概會發生在二種區域,一是台北都會圈外圍的衛星地帶,如林口、三峽、安坑一帶;另一種是新興計畫區,如板橋新站特區、新莊行政中心等。這些區域都擘畫著美麗的未來,交通建設及公共工程也朝著願景前進,大片空很久的地開始動工,也正是預售屋大行其道的地段。



新興計畫區房價穩定成長



新市鎮的開發,工程期至少要個10年8年,價格起點比較低,開發期間的經濟變化較多,賺賠的風險高;新興計畫區由於多在近市中心區,房價基礎點高,投資成本較高,但開發時程約3-5年,加上地段的支撐,投資的風險相對低一些,獲利幅度當然也較低,然而房價雖然不能上翻幾倍,但持平或穩定成長的機會相對不小。
 



觀念:成交才有實質獲利



土地開發可不是今天說了明天就好,那些有先見之明的,除了建商以外,最早蓋好的那幾棟房子的投資者,當然能夠享受投資利得囉!只是大部分的人們,購買房子的經驗實在不多,以自住而言,買了又住了,當然帶有感情,要賣的時候常有心靈掙扎。很現實的是,如果沒實際賣出成交,即使有增值,也都只是房價「數字」,雖然這個數字能讓人心理有安慰,但終不是落袋為安的實質受益。



投資客在這方面就順心如意一些,預售的時候進場,從預售到完工,投資總額至多是3成左右房價,完工之後售出,有的甚至還在預售階段就賣了,實際享受到了增值的利益。
 



留心工地噪音和生活機能



另一個比較切身的問題,如果住在新移民區,到處都是開發中的工地,跟願景有連結的,可能只剩下預售時接待中心大圖上的記憶,出入會遇到大卡車大貨車,滿是灰塵和砂石,還有工地吵嘈的噪音作背景,住在林口的小娟道出生活現實的為難。更讓原本住在大安區的小娟難以適應的,是生活機能的不便,所有的生活機能都要開車才能到,跟以前走路逛大街的生活經驗實在不能比。



用通勤成本換大房子?



以1200萬元的總價來看,買了林口有車位、室內45坪左右的新大樓,室內開闊寬敞還可以看得很遠,只是晚上只有路燈和工程警示燈,鄰居很少。上班族的她每天要早起至少1個小時,晚上回來再1個小時通勤,夫妻兩人工作忙,還得要有2輛車才行,油錢過路費還有時間,這些成本加起來,在台北買個1500萬的房子成本差不多,而1500萬在台北大安區,有機會買到還不錯的25坪公寓或舊大樓,加上較優的生活機能。
 



在預算有限的狀況下,新移民區房子新又大,但須再等一段時間附近的生活機能和環境才會逐漸完備。市中心則可能需要住在狹小的舊房子裡,但相對生活機能完備,且通勤時間短。 離開熟悉的生活環境,要有多少的遷移成本,除了計算房價以外,心情的負擔可別忘了算



迷思3. 預售屋,買到夢想的代價?



預售屋貴在哪裡?

【撰文:Japhie】



大家最有興趣,廣告打得最大,也最難瞭解的就是預售屋的行情了,尤其是在地人談到預售屋行情的時候,80%是疑惑、不解還會問:有人會買嗎?



君不見,預售屋接待中心的配置,就是為了打造價格而設的,一進門先讓你瞭解的是區域重大建設的願景,再告訴你生活環境裡的美好,讓你油然而生:「這真是個好地方」的心情,然後告訴你建設公司的豐功偉績,還有多少人已經下訂的肯定,加上燈光美氣氛佳、裝潢真美麗的樣品屋催化下,你心中那把尺,價格至少會提振一些,意念一鬆弛,就下了訂呢!



買夢想之前,先看合理價格!



到底什麼是合理的房價呢?建議大家可以參考專家的意見。通常我們在報章雜誌上看到的專家,大概有3種,代表房地產上中下游的價格概念,分別是



上游:不動產估價公司



不動產估價公司像戴德梁行、中華徵信所,服務的對象多是政府機構、建設公司開發階段或是銀行貸款估價,對地價的估計,一般用不到,但對房價的評估,為了保障銀行債權的關係,會比較低估一些。



中游:仲介公司



仲介公司的資訊來源,多是建立在實際成交個案上,只要累積的交易量愈多,就會愈準確,但多以中古屋為主,屋齡分布又很廣,在扣除一樓、豪宅、套房之後的估價,比較接近一般行情。
 
下游:代銷公司



代銷公司就是指受建商的委託,負責企畫和銷售建案業務的公司,如海悅、甲山林、永慶代銷等等。代銷公司的任務就是幫建商將房子賣得好賣得多,代銷提示的價格,比較接近市場的高價,但通常都有一段議價的空間。



你準備好買個夢想了嗎?



通常預售屋賣得比新成屋還貴了一截,就是賣消費者一個日後增值的夢想。究竟值不值得買?最粗略的方式是,當未來景氣不被看好,就需要小心為上,因為可能非但沒增值還多花一筆夢想錢。但當未來幾年景氣看好時,預售屋就值得買,因預售屋多出來的那些費用就是買個兩三年蓋好之後的增值機會。



至於增值的幅度,就還要看當地的未來發展性,比如說捷運題材、三鐵共構、重大建設、整體都市計畫等等。並且也需注意,還沒動工的未來建設,地點是否確定了?還是只是個「可能會有」的建設?捷運站離市中心幾站?並非有捷運就是萬靈丹,如果捷運要坐20站才能到市中心,那捷運的功能只是在當地生活區域內移動,跟市中心價格連動的程度就小了



迷思4. 新大樓、老公寓?我該買哪一種?




城市的天際線,被大樓嶄新的玻璃閃耀著,走過那些全新落成的大樓,氣派的外觀,高挑的門廳,掩映而出的水晶燈光,還有令人目不暇給的新建材,看起來戒備森嚴的門禁管理,大家都會心生羨慕。然後心理總盤算著,新大樓比起舊大樓和老公寓貴上3成價,到底值得不值得?



 

舊公寓土地持分大

 

上班一整天,拖著疲累的身軀回家,看著老式舊公寓的4層樓樓梯,心想著還有沒有什麼傢俬雜貨忘了買,上了樓可不想再下樓呢!想想這近30年的老公寓,和隔壁鄰居近得聲息相聞,隔壁孩子功課沒寫,樓上住戶搬動家具,想不知道都不容易。

 

30坪的房子,土地持分有8坪,一旦更新改建,就知道什麼是增值利益了,熬了這些年,等得不就是這個,期待都市更新建商快來談!

 

第一步:用電梯當指標!

 

在這個高房價的城市裡,新大樓、老公寓,到底該選那一種呢?其實有幾個指標可以先行評估,首先是電梯在你生活裡的重要性,那些完全不想進行垂直移動的人們,大樓是你的首選,新舊就看預算了。

 

但對崇尚「有土斯有財」相信增值獲利等得到的人,土地持分比較大的公寓,是有套利機會的投資。

 

老公寓單價新為大樓的7成

 

另一種比較切合時宜的評估法,請先列出你的總價預算,才能有比較明確的判別基礎。

總價=單價×坪數

以台北市而言,在新大樓平均房價50萬的地區,老公寓的單價粗估為新大樓的70∼75%,以1500萬的購屋預算,買老公寓約在40坪左右,買新大樓就30坪。

 

老公寓公設比0、新大樓管理佳

 

這其間的差別還包括,老公寓公設比幾乎等於0,40坪是實際使用坪,包月收垃圾掃環梯每戶250-300元,公共電費分擔每月在50元以內,出入總得爬樓梯,安全設備是守望相助和警察巡邏。

 

買新大樓的現實生活,是接近30%的公設,30坪新大樓,室內有21坪,格局方正的話可以作到2房1廳,如果1戶2-3口人,夠用也能住得舒舒服服。

 

不過每月尚須支付管理費,行情約是每月70-100元/坪,30坪新大樓每月負擔在2000-3000元之間,享受完善安全的管理服務,還有氣派美麗的門廳。

 

如果,同一區域裡的新大樓,坪數不夠用的話,移動區域到較外圍的生活圈,也是個方法。在考量需求坪數的尺度,進行購屋區域的調整,就能在總價與坪數間取得平衡。

 

老屋等都更?

 

以投資的角度來看,老公寓等都更,身價可以翻倍,但是都更條件限制重重,還要所有所有權人的同意,中間所要付出的溝通成本和風險也不小,忠孝東路SOGO旁正義國宅就是談不攏,一談十六年即是一例。

 

否則就是將老屋重新裝潢,但若屋齡超過三十年,下一任買家可以向銀行貸款的成數會變少,就算有買家喜歡,貸不到款也可能會成為一個門檻。

 

反之新大樓賣相佳,人總是容易被漂亮的外觀吸引,除非遇到注重土地持分的買主,否則擁有可以馬上進住的優點,馬上轉手率可能更高。

 

買間房子,究竟是要付更高的維護費用,支出折舊的價值,來享受新大樓帶來的立即樂活;還是忍受腳痠爬樓梯,鄰居聲息相擾,等待老公寓增值潛力實現,這不只是購屋選擇問題,更是人生價值觀、投資理財觀的展現

迷思5. 年輕人最愛,小宅真的好脫手?






小宅≠套房


【撰文:Japhie】


近年來小宅產品話題不斷,有關小宅是什麼?要先定義清楚,套房可不等於小宅唷!小宅的尺度其實並沒有定論,以第一線仲介人員的大致區分,18∼25坪之間的住宅,稱為小宅產品。


小宅的特性是符合小家庭生活需求,所以至少是1房1廳或是2房1廳的格局,空間雖不是開闊寬大,但麻雀雖小五臟俱全。以總價條件來看,是當區比基本首購族高一些的預算,比換屋族負擔輕一些的負擔,在財務的考量上,有些人會有一筆裝潢費用,把室內空間設計作好一些,或是另一種手邊有現金可以作其他投資,而不是把錢都花在追逐貸款上,可以有其他投資,增加資產的機會。


目前小宅物件尚稱稀少

 

室內空間不是很有餘裕的條件下,生活的機能則要靠區域環境來滿足,舊的小宅其實分布的地點會在區域中心的外圍,或是大樓規劃中的少數,早期的公寓或是21-23坪左右的大樓產品。

 

新建的小宅則以捷運共構或捷運沿線為主分布,以開發者而言,建築、規劃、銷售、售後服務等工作,一戶就是一次工。豪宅大戶的要求雖然多,但金額很高;套房的客戶內容很單純,也沒有什麼條件改裝或談判,同質性高,服務起來也便利;唯有小宅的產品,服務要求比套房高許多,但價格的增量卻不見得大,於是市場上相關產品為數不多!

 

單戶人口減少,小宅需求增

 

依內政部戶籍人口統計資料,全台灣人口的戶數增加,但每戶人口是減少的,依2009年12月的統計,全台灣每戶平均人數是3人,而台北市是2.69人,台北縣則是2.82人,每戶人口逐年呈現遞減趨勢。居住人口數是下降的,雖然大坪數還是大眾的夢想,但實際上實用與負擔可相比擬的,小宅就成主流了!也就是說在以往套房首購跟首次換屋小3房之間,多了小宅的選擇。

 

產品的品項供給量不多,但從小宅的坪數來看,符合小家庭的需求,兩人世界的夫妻、情侶、退休老伴,三人成行的小家庭,成家準備的單身族都很適用,在總價條件上又入門容易,所以週轉率高,轉手相對比較容易。

 

 

新屋小宅捷運多、老公寓小宅巷內多

 

兩房產品在市場上本就屬少數,以現今的市場條件來看,新成屋或預售屋二房產品的出現,多見於捷運局主導的捷運共構規劃案、套房產品為主力的個案中搭配的格局;在中古屋市場中則沒有一定的集中區域,但以巷道在6米以下、老舊社區、屋齡20年以上者較常見。

 

兩房產品雖有後勢看漲的條件,但為了提高後續的轉手率、出租率及增值率,釐清需求與區位之間的關係,方能選出合宜的投資標的,各種不同定位,像是高級辦公商圈、熟齡區域環境、小家庭或是套房族升級都是有效率的轉手條件



迷思6. 誰來買單?陸客投資會是騙局嗎?






陸資早已悄悄登台


【撰文:Japhie】


三通的議題正夯,彷彿只要三通,台灣的經濟就可以振興起飛,彷彿台灣的房地產就靠陸資來拯救。陸資進場的議題其實炒了好多年,最早是陸資透過香港企業為界面,來台購買辦公大樓,但是幾年下來,台灣的辦公室租金收益比,一直維持在3%∼6%之間,實在不是有效益的投資,於是辦公大樓產品就不再是主要標的了。

接下來,就是三通前後的買屋團來台,許多建商口口聲聲說,大陸人想來台灣置產炫耀財力,也一圓登台夢,豪宅是最合味的產品,新聞最大的是台中行,胡市長親自接待,陸客參觀台中七期豪宅的接待中心,也在媒體面前下了訂,還說台灣房子其實挺便宜!


不能住又不能賣?


陸客來台購屋,圖的是什麼?除了單純的炫耀之外,投資獲利才是目的!但大陸人來臺其實還是有所限制,不單是台灣方面的限制,大陸對企業主來台的關切程度也高,大陸人也不容易移居台灣,如果買了豪宅不住,又不能賣出然後獲利了結,那些有錢的陸客為何要買呢?


好奇開頭、無奈結尾
 
日前信義房屋舉辦「兩岸不動產互動與展望研討會」,邀請大陸房產鉅子-萬通集團總裁馮侖來台,他為陸客投資下了精闢的註解,他說:大陸人投資台灣房地產以「好奇」為開頭、「無奈」做結束,有點像是「門開了,但門栓沒拔」!因為台灣的投資規模小,來台手續繁瑣,申請投資沒有優惠條件,還有30%的投資上限、也不可購買土地等規定,開放購買的商業辦公大樓,投資報酬率低,無利可圖。此外,大陸官方審核控管嚴格,陸資申請赴台投資要通過很難。
 



陸客多投資店面


仲介業者提出一連串陸客投資的困難點,陸客無法常來看屋,不瞭解商圈、不知道價格資訊、不熟悉台灣的商圈分布狀況,其實很難投資,目前投資的產品比較多屬報酬率比較高的店鋪,但是為數還是稀少,還不如仰賴回流的台商。
 


台商也是另類「陸資」


大陸的經濟環境正熱,但是金融及法制條件仍舊是專制的國家,許多前進大陸投資的台商,近幾年賺了錢,加上大陸環境變化日劇,於是回台購置房地產的人口增加了。
 
依代銷業者觀察近兩年的房地產交易量,有近2成是台商回流貢獻的,台商的身分跟一般購屋者相同,沒有陸客資金流通等問題。由於台商來去匆匆,看屋的時間不長,對台灣房地產價格掌握不易,能夠比價的機會也不高,不管是預售屋或新成屋,下訂的速度快,是好客的代表。如果能夠吸引更多的台商回台購置房地產,比吸引陸客來台容易也可行得多,這也算是另類的陸資投資了




迷思7. 都更,最後只是一場空?




都市更新一出,舊大樓、老房子披上都更華服,變得更貴!

 

都市更新,彷彿是能夠點石成金的魔術師,讓老房子變成人見人愛的新豪宅。如果你是老大樓或老公寓的住戶,參與都市更新定案完成建照申請的時候,就可以明確地知道,在歷經2∼4年等待後,你會擁有一幢環境好、外觀氣派、有車位的位居原地段的新大樓房子,生活品質的提升是一定有的。

 

但是,你只有一幢房子所以選擇自住,沒有出售,那新房子是有4000萬價值,要賣掉才能實現,沒賣的就是賺高興囉!如果賣掉了,搬到附近的舊房子,手邊就有一筆利得,但是生活現實環境可能還是老舊感覺,也可以只拿錢不分房子,然後帶著錢開展另一種人生。

 

都更還可減稅

 

其實更新對於一個都市來說,是必要的,全台北市每3棟房子當中,就有1棟是超過30年的建物,台北市的房子跟著我們打拚,隨著高齡化時代來臨,也一起變老了。為了鼓勵更新的進行,有許多獎勵:容積率獎勵最高可以增為1.5倍,公益設施的面積還可免計入,地價稅及未來房屋稅的減免等等,好處不少。

 

想進一步瞭解營建署的都市更新網可見http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx

 

你的房子可以都更嗎?

 

想知道自己房子的所在地,是不是更新區域?你可以在各縣市政府的都市更新單位網站找到,以台北市來說可以鍵入地址,查詢:http://www.gis.udd.taipei.gov.tw/ua_frmEasyQuery.aspx?use=t

 

都更從開始到開工需要8年

 

都市更新能不能成行還得依住戶的選擇,開發所在地是否為政府劃定的優先更新地區,攸關參與的所有權人數及土地建物面積比例門檻(表1),據都市更新相關統計,都市更新案從洽談,一直到住戶同意能夠申請建照的時程,平均大約是8年。

 

一樓店面和頂樓加蓋是難題

 

尤其是熱鬧的地區,1樓住戶不管房子再老都能坐收租金,除非都更整合單位的租金補貼夠好,在權利變換時估價價值合理,否則面對租金的立即損失,1樓所有權人通常更新意願不高,同樣的為難也會發生在頂樓有加蓋的所有權。

 

像之前忠孝東路、復興南路口,SOGO百貨BR4旁的正義國宅,基地1800坪,談了15年中間歷經抗爭和槍擊案,到現在還沒完成。但也有像敦化南路忠孝東路附近的光武新村,基地866坪,談了1年就成功

迷思8. 捷運共構,搶到就是佔便宜?






到站即到家,多麼方便!


【撰文:Japhie】

與捷運站聯合開發的產品,在捷運剛開通的幾年,大家對捷運的施工品質沒有信心,一會兒擔心龍蛇混雜出入複雜,一會兒又擔心捷運震動房子會搖晃不穩,但是這幾年營運之後,捷運局的開發設計,整合規劃及與建商合作的能力,備受肯定。另一方面,捷運的便利已成為都會區人口最重要的通勤工具,於是捷運共構的房子,也就成為房地產中很熱門的產品。

 

共構?分構?

 

目前市場上銷售的捷運聯合開發大樓,依結構體的構築方式,大致分為2種,一是與捷運站共構,利用車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘系統及機廠用地,與捷運設施的結構相連接,目前板南線後山埤站、文湖線大安、科技大樓站,新店線古亭站、七張站、中和線頂溪站等多屬此類,坪數的規畫比較小,使用登記大多是一般事務所,沒有停車場,公共設施也很少。大樓的出口與捷運站相連通,即使有分別的出入口,仍然難脫吵雜之感,而登記使用為一般事務所,在持有的稅費負擔及貸款條件上,都會有些影響。

 

另一種是分構,建物與捷運場站的設施結構分開,基地面積比較大,也可以分別施工,可登記為住宅,與一般建築開發的個案相同,通常坪數的規畫會比共構產品大一些,但是仍以2-3房為主。例如捷運木柵站目前正在興建之分購案。

 

投報率維持水準

 

以投資角度來看,近年來捷運聯合開發產品的報酬率都不低,以科技大樓站、大安站的辦公室租賃行情,報酬率都有4-6%的水準。另外,在房價的部分,此類產品的價格相較於同區的房價,有10-20%的價差,所以只要捷運局分配的房屋開標,總能吸引大批投資客搶標。

 

遠離市中心增值反高

 

在投資獲利方面,愈接近市中心的場站,其商圈發展多已成型,基本上購買價格本就會比較高,穩定的商圈環境,房價也是穩定居高,但未來漲幅不大。選擇距台北車站遠一些,大約8-10站左右的地區,基本房價較低,增值利潤也會比較高。
 

要能忍受周邊喧囂

 

在高唱節能減碳的時代,捷運的便利和環保觀點,是不會退燒的潮流,因此捷運聯合開發的產品保值性強,但是捷運場站人潮出入眾多,週邊商圈也會更熱鬧發展,相對地居家週邊的噪音、喧囂是不會停歇的,對於怕吵的人其實不容易適應。

 

價高於周邊,不宜追高

 

另外一點值得注意的是,由於捷運聯合開發的大樓,是大家都愛的熱門商品,所以價格早已高於週邊市場行情,許多拍賣價格幾乎已經高於行情3成,獲利空間有限,而聯合開發將會持續進行,也就是說相同的產品會一直出現,其獨特性也就降低,供給量大,需求者沒有相對增加,價格當然也有可能下滑,所以在購買時也不要一直追高搶進



迷思9. 以房養老!銀行按月付款給你?






一個年輕人要負擔2~3個老人


【撰文:Japhie】


內政部公布2009年台灣的出生率為1000分之8.29,創下全球最低紀錄,依據資策會MIC的推估,2020年台灣將正式邁入高齡社會,隨著平均人口成長率逐年下降的趨勢,推估至2050年台灣將邁入超高齡社會,老年人口佔總人口比例將倍速成長至35.9%。


台灣邁入高齡化社會,每一個年輕人要負擔2-3個老人的照顧責任,這樣一來,以往養兒防老的機制,面臨的是無兒沒人養或是少兒養不了的困窘,這讓大家開始注重退休的財務規畫,為老年的生活品質維持作準備。於是,「以房養老」的概念便深得民心,而能夠執行逆向抵押貸款的前提是:房子現在沒有貸款負擔。


反過來!銀行要按月付款給房屋所有人!
以房養老,簡單地說是一種反年金或稱逆向抵押貸款,以往我們購屋向銀行借錢,一筆借出然後分期償還貸款;而以房養老的方案,是銀行按月給所有權人一筆錢,活得愈久領得愈多,一旦所有權人死亡,則房子產權歸給銀行。這一類的金融方案,在國外行之有年,是一種活化資產的經濟行為,對於住宅擁有率接近95%的台灣,生育率又是全球最低,加上社會觀念改變,留財產給子女的想法也漸漸淡薄,台灣推行逆向抵押貸款的條件時機更加合適。
 
大家會覺得,如果所有權人把房子賣掉,然後把錢分期提出來用,難道不會比較划算嗎?人的壽命長短,當然很難判定,為了保證每個月有固定的錢可用,所以反年金可以保障老年的生活品質,不會面臨錢花完了,人還健在的困境,逆向抵押貸款有保險的功能;老年人多不喜搬遷自己所熟悉的生活圈,逆向抵押貸款還可以讓所有權人繼續居住在原地。
 
銀行花費成本高
對銀行來說,簽定一個以房養老的契約,要支付的是不知是10年、20年甚或30年的月付款,還有房子取得所有權之後的處理費用,成本其實是相當高的。
 
小心陷阱,銀行估價其實只有六成
當銀行與所有權人協議了房屋的未來價值之後,銀行以房地產估價約6成金額,進行月付款的支付,另外的4成,就像是保險費的支付,為所有權人往生前的生活提供保障,這個保險成本部分,在媒體大量報導當中,很少提及,容易讓國人在估量上有偏頗之虞。
 
美國早已行之有年,台灣估價制度不明
以美國的經驗來看,從1989年開始至今大約有39-40萬戶採行逆向抵押貸款。在美國,房屋價值的認定,是以公正公開的透明資訊環境裡的估價價值,而反觀台灣的房地產交易資訊不透明,估價制度及相關配套措施也不甚完善,銀行及所有權人對房屋價值的認定難有共識,契約要成立相對困難。所以想要「以房養老」,要先推動的是房地產交易資訊的透明化,才能清楚定義及估算房屋價值,才能有後續的推動




迷思10. 法拍屋,一般人能買嗎?






金拍銀拍法拍屋


【撰文:Japhie】


所謂的法拍屋,指的是被法院拍賣的土地或房屋,一般是由於所有權人有債務問題,大多是房貸未繳、卡債、本票裁定、欠繳管理費、為人作保或欠稅等,由債務人向法院申請強制執行,經鑑價、公告等法定程序,成為待拍賣的不動產。依拍賣的執行方式又分法拍屋、金拍屋和銀拍屋。
 
法拍屋:由法院進行拍賣作業。
金拍屋:由台灣金融資產管理服務公司執行法院拍賣的房屋,台灣金融資產管理服務公司,是依據金融機構合併法成立的公正第三人,是唯一獲財政部核准成立,可受託執行法拍賣的民間機構。
銀拍屋:是由債權銀行主持拍賣的房屋,來源通常都是銀行為了保障最低債權而承受的不動產。房屋的所有權為銀行,經由銀行進行整理,現況大多是空屋,幾乎沒有點交或看屋的問題,多了銀行的前置處理,當然價位上也會較法拍屋或金拍屋來得高一些,但仍然是比市價低一些。
 
法拍資訊取得



法拍屋資訊十分公開,查詢也便利,從法院公告、銀行公告、中央日報的分類廣告、法拍屋相關資訊網站(如山水法拍屋)、法拍屋附近張貼的公告,都能取得。大眾如何看待法拍屋呢?便宜是一定要的啦!經過法院拍賣程序,產權是一定清楚的,得標之後再整理售出,有機會獲得高報酬率。
 
投標方式大不同



在投標的時候,法拍屋及金拍屋以密封投標的方式進行,投標者對於投標價格心裡有譜,也不可能變動;銀拍屋採公開喊價的方式進行,容易因為現場氣氛熱絡,而喊高了投標價。所以在投標前要先對地區市場有所瞭解,也要能掌握行情,還要別被現場氣氛所迷惑。
 
流程不困難,但實務複雜



對於跟法院打交道,大部分的人是有些不自在的,其實法拍屋的投標流程並不困難,與一般買賣的差別只在看房子和資金準備兩項。看房子的時候當然沒有仲介人員協助,甚至於有可能不能看室內,有關點交與否?(不點交的房子法院不會負責交屋給你)是不是有租賃權存在?有沒有優先購買權人(如地上權、典權人、承租人等)?或是有沒有買賣移轉登記的限制(例如:國宅、農地等)?所有的資訊都要靠自己摸索。
 
資金要充足



在資金準備方面,法拍屋、金拍屋,要先繳2成的保證金,得標後7天內要繳清另外8成,幾乎等於是現金交易了,而如何在7天內找到金援或貸款,就是個重要技術。
 
標到之後,又是一層考驗



對於不點交的法拍屋,由於我國民法有「買賣不破租賃」的精神,常有用長期租賃給他人來逃避搬遷的屋主,不成文的規定是可能需要付一筆搬遷費用。更或甚者是破壞房屋設備等等,標到不一定馬上住得進去....等等隨之而來的可能是種種的困擾。



可找專業代標公司


如果,本身不具備相關知識,也覺得不想學或學不來,委託代標公司服務,也是個方法,但也需注意代標公司的品質,不肖的業者有許多手法來讓買方出更多的投標價金,例如製造多人投標的假象。


如果購買的是銀拍屋,流程較為簡單,想看房子就跟銀行專人聯絡,保證金每一戶是6萬元,經拍賣公司查驗身分證及領取投標號碼牌,就可以參與公開喊價競標了,得標之後,過戶之前準備30%的款項,另外的70%銀行還會主動協助申辦貸款,購買流程輕鬆簡單





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